ธุรกิจและการเงิน

สายหนี้บ้านอย่าวางใจ ครบ 3 ปี ‘ไม่ Retention ก็ต้อง Refinance’

Published 24 ต.ค. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

สายหนี้บ้านอย่าวางใจ ครบ 3 ปี ‘ไม่ Retention ก็ต้อง Refinance’

หลายคนที่กู้บ้านมาแล้วเสร็จ และพร้อมเป็นหนี้เต็มรูปแบบ ก็มักจะคิดแต่เงินเพื่อเตรียมมาโปะค่าบ้านในแต่ละเดือน 

แต่จริงๆ แล้ว หลังจากเรากู้บ้านและเป็นหนี้แบงก์ที่ไปกู้มาแล้ว ยังมีเรื่องให้เตรียมตัวอยู่อีก นั่นก็คือการคิดข้ามช็อตไปถึงการปรับอัตราดอกเบี้ยกู้บ้าน เมื่อครบระยะเวลา 3 ปี

ปกติแล้ว เวลาเราไปขอกู้แบงก์เพื่อมาซื้อบ้าน เราจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ ‘ถูกใจ’ ตามที่เลือกเรตดอกเบี้ยที่ดีที่สุดต่อเราในช่วง 3 ปีแรก 

เพียงแต่หลังจาก 3 ปีแรกจบไป อัตราดอกเบี้ยลูกหนี้รายย่อยที่กู้บ้านจะลอยตัวตามเรตของแบงก์ (MRR) เช่น ดอกเบี้ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.25% หลังปีที่ 3 MRR จะปรับเป็น 6.5% (โดยมาตรฐานแบงก์ทั่วไปและจะลบลงเท่าไรก็ตามเงื่อนไข) ซึ่งมีคนจำนวนไม่น้อยที่มองข้ามหรืออาจจะไม่ทราบว่าต้องใส่ใจ เพราะคิดว่าดอกที่เราถูกคิดจากแบงก์จะเป็นเรตเดียวไปตลอดช่วงเงินกู้ 10 - 20 - 30 ปี 

ท้ายที่สุดกว่าจะมารู้ตัว ก็จ่ายค่าดอกไปบานเบอะ บางคนเหมือนจ่ายค่าบ้านไปแล้ว 2 หลังครึ่ง แต่เงินต้นยังเหลืออีกเกือบครึ่งหลัง อะไรทำนองนี้ 

ฉะนั้น ใครก็ตามที่เริ่มผ่อนบ้านมาได้ราว 3 ปีแล้ว ต้องหาทางออกให้กับดอกเบี้ยที่จะผันแปรไปตามเงื่อนไขของแบงก์โดยเร็ว ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ 2 ทาง ได้แก่  Retention และ Refinance

Retention บ้าน (รีเทนชัน) คือ การขอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม โดยหลักการของ Retention คือการไปต่อรองขอลดดอกเบี้ยกับแบงก์เดิมที่เราผ่อนอยู่ (ได้ทั้งบ้านและคอนโด) ซึ่งส่วนใหญ่จะได้ลดดอกเบี้ยจากดอกเบี้ยลอยตัว MRR ไม่มาก เช่น ตอนแรกได้ดอกเบี้ย 3.25% พอลอยตัวไป 6.5% ก็อาจจะได้ Retention สัก 5.5-5.0% แต่มันก็ไม่ใช่ว่าไปขอแล้วแบงก์จะให้นะ เขาจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ว่าเป็นลูกหนี้ชั้นดีแค่ไหน ซึ่งมันมีโอกาสที่จะไม่ผ่านได้ด้วย หรือถ้าผ่านในช่วงที่ประวัติการชำระหนี้เราก็ไม่ได้ดีนัก อัตราดอกเบี้ยที่ได้ก็จะได้ลดน้อยกว่าคนผ่อนที่มีประวัติดีเข้าไปอีก 

จุดเด่นของ Retention นั้น เนื่องจากผู้กู้ดำเนินธุรกรรมกับแบงก์เดิม ดังนั้นจึงไม่ต้องมีภาระในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เพราะทางแบงก์มีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว เตรียมแค่สัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้านและสำเนา และบัตรประชาชนของผู้กู้และสำเนาเท่านั้น ส่วนระยะเวลาในการพิจารณาก็ไม่นาน เพราะแบงก์เขามีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว แบงก์บางแห่งใช้เวลาพิจารณาแค่ 7 วันทำการ แถมยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมมากนัก โดยแบงก์บางแห่งอาจคิดเพียงค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1% ของวงเงินกู้เท่านั้น ต่างจาก Refinance ที่จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มตามมา

Refinance บ้าน (รีไฟแนนซ์) หลักการก็คล้ายๆ กันกับการ Retention ที่ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดผ่อนชำระไปครบ 3 ปี อัตราดอกเบี้ย MRR ขยับ ก็ต้องหาทางปรับลด โดยวิธีการนี้เป็นการเปลี่ยนจากแบงก์เดิมไปหาแบงก์ใหม่ที่ให้ประโยชน์ทางด้านดอกเบี้ยดีกว่า ซึ่งส่วนใหญ่จะมีเงื่อนไขน่าพึงพอใจกว่าดอกเบี้ยตัวเดิม ยิ่งลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนชำระดีจากแบงก์อื่นด้วยแล้ว โอกาสจะได้รับการพิจารณาก็สูงขึ้น

นอกจากนี้ ในส่วนของ Refinance นั้น ยังมีความยืดหยุ่นด้านระยะเวลาในการผ่อนชำระด้วย เช่น หากมีรายรับเพิ่มขึ้น อาจลดระยะเวลากู้ลงและชำระเงินต่องวดมากขึ้น หรือถ้าเราขัดสน ก็สามารถปรับขยายระยะเวลาเงินกู้ออกไปเพื่อให้จำนวนเงินที่จ่ายต่องวดลดลง เป็นต้น

แล้วค่าใช้จ่ายในการ Refinance คุ้มกับดอกเบี้ยที่ลดลงแค่ไหน?

ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการ Refinance บ้านเท่าไร มีอยู่ 4 ส่วนได้แก่

  • ค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน 1% ของวงเงิน
  • ค่าประเมินราคา ประมาณ 2,000 บาท
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน
  • ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ แล้วแต่ธนาคารเรียกเก็บ (หลายธนาคารไม่มี)

นอกจากนี้จะมีค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งถึงเราไม่รีไฟแนนซ์ก็ต้องทำทุกปีอยู่แล้ว ถ้าเราผ่อนบ้านอยู่ ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าคิดจะ Refinance จากบ้านราคา 1,000,000 บาท เราต้องจ่ายค่าจดจำนอง 10,000 บาท + ประเมินราคา 2,000 บาท + อากรแสตมป์ 500 บาท รวมแล้วเป็น 12,500 บาท เป็นค่าใช้จ่ายตามที่เราจะนำมาคำนวณ

แล้ว Refinance บ้านจะประหยัดได้เท่าไร?

ก่อนที่เราจะไปคำนวณว่าประหยัดเงินได้เท่าไร ก็ต้องดูที่ดอกเบี้ยกันก่อน เพราะว่าดอกเบี้ย Refinance บ้าน มีหลากหลายมาก ในตัวอย่างนี้จะขอคำนวณจาก วงเงิน 1,000,000 บาท เหลือต้องผ่อนอีก 27 ปี โดยคิดจากอัตราดอกเบี้ยก่อน Refinance ซึ่งลอยตัวแล้วอยู่ที่ 6.75% จากนั้นก็คิดจากอัตราดอกเบี้ยหลัง Refinance ใหม่ เฉลี่ย 3 ปีแรก 3.25% และลอยตัวที่ 6.00%

ผลจะออกมาว่า ถ้าเราผ่อนต่อไปอีก 27 ปี โดยไม่ Refinance เลย เราจะต้องจ่ายเงินต้น + ดอกเบี้ย = 2,175,986 บาท แต่ถ้าเรา Refinance แค่ครั้งเดียว เราจะจ่ายเงินต้น + ดอกเบี้ย เหลือเพียง 1,918,457 บาท เท่ากับว่าเราประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้กว่า 257,529 บาท โดยมีค่าธรรมเนียมการ Refinance จากข้างต้นแค่ 12,500 บาทเท่านั้น

ทำไมถึงมีคนบอกว่า Refinance บ้านได้ไม่คุ้มเสีย?

เพราะโปรโมชั่น Refinance บ้านของแบงก์ในทุกวันนี้มีให้เลือกเป็นร้อยๆ แล้วถ้าเราดันไม่เลือกให้สุด ไปเอาแบงก์ที่ไม่ได้ให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด (ถูกสุดนั่นแหละ) ก็ต้องจ่ายส่วนต่างดอกเบี้ยไปเปล่าอย่างน่าเจ็บใจ ยกตัวอย่าง ถ้าเราได้ Refinance 3 ปีรอบใหม่จากแบงก์ใหม่เป็น 4.5% หลังจากนั้นลอยตัวที่ 6.50% ผลลัพธ์ที่ได้ คือ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในโปรโมชั่นนี้ มากกว่าโปรโมชั่นข้างต้นถึง 130,208 บาท เจ็บนะขอบอก

หมายเหตุ: สำหรับสูตรในการคำนวณคำนวณดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ สามารถคลิกดาวน์โหลดฟรีได้จากทาง Refinn ตามนี้ได้เลย คลิก

สรุปแล้ว

ถ้ามองการ Retention ในแง่ของความสะดวกกับการขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ก็คงไม่ผิด ไม่ต้องจัดการเตรียมเอกสาร หรือต้องจ่ายค่าธรรมเนียมแบบการกู้ใหม่ แต่การ Refinance จะมีโอกาสในการเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้หลากหลายกว่า โดยผู้กู้ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในเงื่อนไขที่ดีที่สุด (แต่อันหลังจะมีเรื่องค่าธรรมเนียมใหม่)

อย่างไรซะแบงก์เจ้าของหนี้คุณ ส่วนใหญ่ก็ไม่อยากให้เราออกจากฐานเงินกู้ของแบงก์หรอก และเขาก็จะมีวิธีดึงคุณไว้ด้วยดอกเบี้ยที่ยั่วยวนใจ อย่างบางรายให้ Retention ต่ำกว่ายอดดอกเบี้ยเก่าที่ขอไป 3.25 เป็น 2.2% เลยก็ยังมี แต่อย่างว่าบางคนที่เขาไปเลือก Refinance มันก็อาจจะมีเหตุผลอื่น เช่น มีบัญชีธนาคารขึ้นกับแบงก์ใหม่ที่อยากไปขอ Refinance หรือมีโปรโมชั่นบางอย่างที่มองว่าคุ้มค่ากว่าอยู่แบงก์เดิมเป็นตัวเสริม เช่น ซื้อประกันสินเชื่อบ้านและได้ลดดอกเบี้ยไปอีก อะไรทำนองนี้

แต่ยังไงซะ ก็พยายามท่องไว้ว่า ถ้าผ่อนครบ 3 ปีเมื่อไร หากไม่เลือกการ Refinance เพราะขี้เกียจทำเรื่องวุ่นวาย ก็ต้องเข้าไปคุยกับแบงก์เจ้าหนี้ถึงการ Retention จะได้มากได้น้อย ก็ต้องทำ ที่สำคัญระหว่างที่ผ่อน 3 ปีแรก ช่วยทำประวัติการชำระหนี้ให้ดีๆ ด้วยนะ ถ้าผ่อนแบบขาดๆ ตอนๆ เราจะถูกลิสต์เป็นลูกค้าเกรดต่ำ และโอกาสที่เราจะไปต่อรองดอกเบี้ยที่ดีที่สุดไม่ว่าจะกับกรณี Retention หรือ Refinance ก็จะยากมว้ากกกก 

เป็นหนี้ไม่ใช่แค่ใช้หนี้ แต่ต้องใช้หนี้อย่างตรงเวลาด้วยนะจ๊ะ…

อ้างอิง: Refinn / DDproperty



Advertising