ธุรกิจและการเงิน

สารพัดเรื่องคิดก่อนลุยอสังหาริมทรัพย์

Published 28 ม.ค. 2019

By กาญจนา หงษ์ทอง

things-to-know-before-investing-in-real-estate-biz-buzz-Rabbit-Today-banner

ต้องยอมรับว่าความผันผวนของตลาดหุ้น และราคาทองคำที่เหวี่ยงสุดสวิง ทำให้หลายคนถอดใจ หันมาหาช่องทางลงทุนอื่นๆ ที่ปลอดภัยกว่า ครั้นจะหวนกลับไปหาเงินฝาก ก็ปลงใจรับดอกเบี้ยไม่ไหว ทางเลือกหนึ่งที่เข้าตานักลงทุนคือ ‘อสังหาริมทรัพย์’ ช่องทางลงทุนที่หลายคนบอกว่านี่คือ ‘ทางสายกลาง’ สำหรับการลงทุน

แต่ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจร่วมกันก่อนว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ทำได้ทั้งลงทุนในบ้าน, คอนโดมิเนียมและห้องชุด, อพาร์ตเม้นต์, ที่ดิน ไปจนถึงพวกสินทรัพย์มือสอง ที่ซื้อแล้วจับมาขัดสีฉวีวรรณใหม่ได้

ทั้งหมดนี้สามารถหารายได้ทั้งจากค่าเช่าและกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 

บางคนอาจจะออกสตาร์ตลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว แต่บางคนอาจกำลังคิดจะลงสนามนี้ มาดูกันว่า ถ้าหากคุณคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น มีการบ้านอะไรบ้างที่คุณต้องทำก่อนลงทุน

ทำเล

‘คีย์เวิร์ด’ ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือเรื่องของ ‘ทำเล’ การบ้านข้อแรกที่คุณต้องทำคือ ดูก่อนว่าทำเลอยู่ตรงไหน เพราะถ้าทำเลดีซะอย่าง อย่างอื่นก็ง่ายแล้ว

และทำเลนี่เองคือสิ่งที่ยากที่สุด เพราะถ้าเป็นแถวสุขุมวิท สีลม สาทรคงร้องอ๋อ แต่ถ้าเป็นย่านอื่นคุณก็ต้องมานั่งสืบเสาะว่าดีหรือไม่ เอาเป็นว่า ถ้าไม่แน่ใจก็ให้สังเกตว่าทำเลของคุณอยู่ในย่านเหล่านี้หรือไม่ ถ้าอยู่ในละแวกใกล้เคียง ก็ถือว่ามีศักยภาพน่าลงทุน

เช่นย่านถนนบางนาตราด รอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิ 

ย่านที่ติดแนวรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า 7 เส้นทาง และย่านทำเลที่ใกล้กับทางด่วนและทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ ก็คงพอสบายใจได้  
แต่ถ้าเป็นพวกทำเลใกล้แหล่งมลภาวะหรือแหล่งมลพิษ เช่นพวกโรงงานอุตสาหกรรม ใกล้จุดทิ้งขยะ ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟซึ่งมักเกิดมลพิษทางเสียง และพวกพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด เลี่ยงได้เลี่ยงเลย 

อสังหาฯ แบบไหนที่เหมาะกับเรา

เมื่อเลือกทำเลได้แล้ว การบ้านข้อถัดไปต้องลงลึกว่า ‘อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนที่เหมาะกับคุณ’  

ต้องยอมรับว่า อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทให้ผลตอบแทนไม่เท่ากัน และแม้แต่ที่เคยให้ผลตอบแทนสูง ก็ใช่ว่าจะสูงและดีเสมอไป ฉะนั้น ต้องดูด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนนั้น ณ สถานการณ์ขณะนั้นมีศักยภาพในการซื้อขาย และศักยภาพในการให้เช่า ขาย และพัฒนามากแค่ไหน เช่นคอนโดมิเนียมริมรถไฟฟ้า ที่เคยซื้อง่ายขายคล่องเมื่อ 5 ปีก่อน ตอนนี้อาจไม่ง่ายอีกต่อไป และราคาก็ไม่ขยับขึ้นเร็วเหมือนเมื่อก่อน ดังนั้น ไม่ว่าจะสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ก็ต้องศึกษาและทำการบ้านอย่างละเอียดว่าตอนนี้น่าลงทุนหรือไม่

สำหรับผลตอบแทนของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น หากลองคำนวณจากราคาค่าเช่าบ้านและห้องชุดในย่านธุรกิจดูคร่าวๆ แล้วก็จะพบว่า การลงทุนซื้อห้องชุดให้เช่า มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการซื้อบ้านให้เช่า เพราะสำหรับการซื้อบ้านให้เช่า จะให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 3-5% แต่ถ้าซื้อเป็นห้องชุดให้เช่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 5-8% แต่ถ้าเงินเยอะหน่อย สร้างอพาร์ตเม้นต์ให้เช่าโดยเฉลี่ยแล้วจะได้ผลตอบแทนประมาณ 7-10%

แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนในระดับปานกลาง 3-10% แต่เมื่อไหร่ที่คุณนึกอยากจะได้ผลตอบแทนสูงลิ่ว ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะบางจังหวะแค่ช่วงสั้นๆ บางครั้งก็ส้มหล่นใส่สามารถทำกำไรให้คุณได้ถึง 20-50%  

ลงทุนผ่านกองทุนได้

และสำหรับใครที่ไม่อยากลงทุนด้วยตัวเอง เดี๋ยวนี้ก็มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของพวกบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ออกกองทุนประเภทนี้มาขายเต็มไปหมด ซึ่งกองทุนประเภทนี้เขาจะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน อพาร์ตเม้นต์ เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ห้างสรรพสินค้า โรงแรม หรือแม้กระทั่งโรงงาน โกดัง หรืออาคารจอดรถให้เช่า 

โดยจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6-8% นอกจากได้ผลตอบแทนปานกลางแล้วยังมีมืออาชีพคอยบริหารจัดการเงินลงทุนให้คุณด้วย สำหรับคนไม่มีประสบการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก่อน นี่จึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์

แต่ไม่ว่าจะเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน การบ้านสำคัญที่ลืมไม่ได้เด็ดขาดคือ ‘ความหนาแน่นของเงินทุน’ ที่ต้องดูให้เหมาะสมกับฐานะและกระแสเงินหมุนเวียนของตัวเอง เช่น ถ้ามีเงินทุนน้อย ก็ควรจะลงทุนด้วยการซื้อบ้าน หรือซื้อห้องชุดให้คนเช่า แต่ถ้ามีเงินทุนเยอะหน่อย ก็อาจจะขยับขึ้นไปลงทุนด้วยการสร้างอพาร์ตเม้นต์ให้เช่า

ไม่ว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงด้วยตัวเอง หรือผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผลตอบแทนที่โชว์ให้เห็นเป็นตัวเลข ก็ไม่ขี้เหร่เลยทีเดียว ลองเปลี่ยนบรรยากาศมาเดินทางสายกลางดูบ้าง บางทีอาจจะถูกจริตและถูกโฉลกก็ได้



Advertising