เรื่องเด่น

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท

Published 20 มี.ค. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

Loan-to-Value-Effect-scoop-Rabbit-Today-banner

เชื่อว่าตอนนี้ ถ้าคุณเป็นมนุษย์เงินเดือนที่กำลังอยากจะมีบ้านหลังแรกแบบจริงจัง อาจจะแอบกังวลเกี่ยวกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาประกาศให้เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ที่กำลังจะมาถึง 

เพราะมาตรการนี้มีการกำหนดเพดานเงินดาวน์ขั้นต่ำออกมาให้ผู้ต้องการกู้ซื้อบ้าน ไม่สามารถใช้เครดิตลมดึงเงินกู้ได้แบบเต็มอัตราเหมือนแต่ก่อน

…อันที่จริงแล้ว มาตรการนี้เคยออกมาแล้ว 4 ครั้ง ซึ่งครั้งนี้เป็นครั้งที่ 5 

…ผลกระทบที่คาดกันถ้วนหน้า จะเกิดทั้งห่วงโซ่ตั้งแต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มนักลงทุนเก็งกำไร กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจริงๆ และรวมถึงธนาคารที่มีรายได้จากสินเชื่อ

ทั้งนี้เหตุผลที่แบงก์ชาติต้องกำหนด LTV ออกมา ส่วนหนึ่งถ้าลองพิจารณาจากหนี้เน่าในระบบของบ้านเรา หรือ NPL ของสินเชื่อรวมทั้งระบบตอนนี้มีอยู่ประมาณ 6% คิดเป็นเงินเหนาะๆ ก็ 300,000 ล้านบาท

…และในจำนวนหนี้ประมาณ 40,000 ล้านบาท หรือประมาณ 10% มาจากหนี้ภาคอสังหาฯ

หนี้เหล่านี้ เกิดมาจากใคร

ตามข้อมูลของบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส แจงได้เห็นภาพว่า NPL ส่วนใหญ่มาจากการเก็งกำไรของนักลงทุนบางกลุ่ม ซึ่งสอดคล้องกับทาง ‘สมาคมอาคารชุดไทย’ ที่เคยเผยว่า กลุ่มเก็งกำไรมีอัตราส่วนใน NPL สูงถึง 50% โดยข้อมูลยังระบุอีกว่า พบว่าตั้งแต่ช่วงปี 2555 จนถึงครึ่งแรกปี 2561 มี NPL เติบโตราว 9.4% 

…และถ้าเจาะลึกเข้าไปดูคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2555 จนถึงครึ่งแรกปี 2561 พบว่า NPL บวกกับสินเชื่อ SM (Special Mention Loan) หรือหนี้ที่ค้างชำระตั้งแต่ 1-3 เดือน มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 14.4%

อันที่จริงแล้ว ในแง่ของการปล่อยกู้ ส่วนใหญ่จะโทษว่ามาจากภาคธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะใช่หรือไม่ คงตอบชัดเจนได้ยาก แต่หากมองมาตรการของแบงก์พาณิชย์ต่างๆ จะพบว่า แม้ไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ LTV แต่แบงก์ต่างๆ ก็มีแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับ LTV ในระดับหนึ่งอยู่แล้ว เช่น ให้สินเชื่อไม่เต็มจำนวน โดยจะกำหนดสินเชื่อให้ผู้กู้ได้ไม่เกินกว่าร้อยละ 80 -90 ของราคาอสังหาฯ เพราะถือหลักง่ายๆ ว่า หากจำเป็นในกรณีลูกค้ามีปัญหา และต้องยึดบ้านเพื่อขายทอดตลาด ก็อาจขายได้ประมาณ 80-90 ของราคาเช่นกัน

หากจะมีแค่บางกรณีเท่านั้น ที่แบงก์พาณิชย์ให้สินเชื่อเต็มจำนวนราคาบ้าน แต่นั่นก็เพราะมีการพิจารณากลั่นกรองลูกค้าและโครงการอย่างระมัดระวังรัดกุม ซึ่งเท่ากับแบงก์พาณิชย์เต็มใจที่จะรับความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการพิจารณาอย่างรอบคอบแล้ว

ทว่าหากมาย้อนมองพฤติกรรมของผู้ที่ต้องการการซื้อเก็งกำไรหรือกู้เงินเกินมูลค่าอสังหาฯ นั้นพบว่า มีการทำงานเป็นทีม นอกจากนี้ยังมีการสอนวิธีการกันอย่างแพร่หลายทางสื่อสังคมต่างๆ ด้วย สร้างความเสียหายต่อธนาคารพาณิชย์ เนื่องจากเป็นการจงใจทุจริตหากำไรจากการขอสินเชื่อ จึงทำให้ธนาคารต้องมีความเข้มงวดมากขึ้น เพื่อทำให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อาศัยอย่างแท้จริงไม่ได้รับผลกระทบไปด้วย และมาตรการนี้ก็เป็นหนึ่งในเงื่อนไขที่แบงก์ชาติจะมาสกัดคนกลุ่มนี้ออกไปจากระบบ

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today

สกัด…นักเก็งสาย 0 บาท

ฉะนั้นมาตรการ LTV ระลอกใหม่นี้ จึงมีความเป็นไปได้สูงที่จะออกสกัด ‘นักลงทุนอสังหาฯ 0 บาท’ หรือพวก ‘จับเสือมือเปล่า’ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับพวกเก็งกำไรรายย่อยที่ไม่มีเงินสดในมือ เพราะเมื่อการลงทุนซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักยูนิต จะต้องใช้เงินดาวน์ถึง 20-30%  

หมายความว่า กลุ่มเก็งกำไรรายย่อยนี้ คงจะมีน้อยคนที่จะยอมควักเงินหลักแสนเพื่อซื้อคอนโดฯ แล้วนำมาปล่อยเช่า ที่ก็มีความเสี่ยงสูงอยู่ไม่น้อยเช่นกัน เนื่องจากไหนจะค่าตกแต่งห้อง ค่านายหน้าที่หาลูกค้ามาเช่าห้อง ค่าดูแลจิปาถะ แล้วถ้ามีช่วงที่ไม่มีคนเช่าห้องอีก เอาเป็นว่าสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ หากทุนน้อยอยู่แล้วก็เลิกฝันถึงการลงทุน 0 บาทไปได้เลย เมื่อต้องเจอกับ LTV

ในทางกลับกัน กลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ที่มีความชำนาญในตลาดนี้มาหลายต่อหลายปี ซึ่งส่วนใหญ่จะมีเงินก้อนนี้มาหมุนเวียนลงทุน ไม่ว่าจะเล่นแบบซื้อมา-ขายไป เก็งกำไร หรือปล่อยเช่าในโครงการระดับกลาง-สูงก็ตาม ก็คงไม่ใช่ปัญหานัก เพียงแต่ถ้าดีมานด์เทียม (นักเก็งกำไร) ยังไหลต่อไป ก็จะส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์ของโครงการใหม่ในแต่ละปีเพิ่มสูง (อสังหาฯ ราคาลวงตา เพื่อฟันกำไร) เพราะในระยะหลังมานี้วงการคอนโดมิเนียมผ่านจุดที่เรียกว่าหวือหวาที่สุดมาแล้ว ทำให้การลงทุนแบบระยะสั้นน่าจะเห็นได้ยากขึ้น ซึ่งโครงการที่ทำออกมาไม่ดีสุดๆ ทำเลงั้นๆ หรือยูนิตไม่มี Value ก็อาจจะทำให้ดีมานด์แท้ (นักลงทุนรายใหญ่) หายไป และคราวนี้จะกระทบกันใหญ่เป็นลูกโซ่ (นักพัฒนาอสังหาฯ + แบงก์)  

Real Demand อย่าได้เกรง

อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้ก็ไม่ได้มีผลกระทบใดๆ ต่อผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกเท่าไรนัก เพราะภาระหนักจากมาตรการนี้จะไปเข้มกับผู้ที่ซื้อบ้านหลัง 2-3 และหลังต่อๆ ไป เนื่องจากต้องมีเงินดาวน์เย็นๆ ไว้ระดับหนึ่ง 

เพียงแต่กลุ่ม Real Demand ในปีนี้ อาจจะต้องเจอกับดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น (ดอกเบี้ยนโยบาย) และแบงก์อาจจะเริ่มปล่อยกู้ยากขึ้น เพื่อคัดกรองไม่ให้เกิดหนี้เสียสะสมเพิ่มเข้าไปอีก แม้ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหลังแรกก็ตาม

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today

ปีแห่งการปรับตัวของ Developer

ในส่วนของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั้งแนวราบและแนวดิ่ง (Developer) พูดได้เลยว่า เหนื่อยกันหน่อย เพราะต้องทำการบ้านกันเยอะมากขึ้น แนวคิดประเภทมองข้ามกลุ่มกำลังซื้อคนระดับกลาง-ล่างต่ำ และไปจับกลุ่มนักลงทุนพรีเมี่ยม ด้วยการขายโครงการระดับลักชัวรี่ ก็ต้องมีกระทบกันบ้าง เพราะราคาอสังหาฯ สูงๆ จะมาพร้อมกับเงินดาวน์ระดับสูงเช่นกัน 

ฉะนั้น รูปแบบของการพัฒนาสินค้าในปี 62 จึงน่าจะต้องปรับสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะมากกว่า เช่น คอนโดฯ สำหรับคนรักการออกกำลังกาย ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือคอนโดฯ สำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง น้องหมาน้องแมวได้ เป็นต้น

นอกจากนี้ อาจจะต้องหันมาจับกลุ่ม ‘ซิตี้คอนโดฯ’ และตลาดระดับกลาง ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ เพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพ และยั่งยืนมากกว่าตลาดเพื่อการลงทุน

อย่างไรก็ตาม กรณีกลุ่มอสังหาฯ ที่ยังมีสินค้าคงค้าง ก็อาจจะต้องหากลยุทธ์มาเสริม เพื่อระบายสต๊อกให้ได้ ดังนี้

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • จัดงานไฟแนนเชียลเดย์ เพื่อเตรียมความพร้อมให้กับลูกค้าถี่ขึ้น
  • เร่งโอนโครงการให้ทันก่อนเกณฑ์ใหม่บังคับใช้
  • พูดคุยกับลูกค้าเป็นรายบุคคลในกรณีที่พบข้อมูลลูกค้าซื้อหลังที่สอง
LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • จัดแพ็กเกจเงินดาวน์ใหม่ให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรก (สัญญาแรก) ซื้อลงทุน หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง (สัญญาที่ 2 ขึ้นไป )
LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ขยายเวลาการส่งงวดเงินดาวน์ให้ยาวออกไป

สรุปแล้ว มาตรการ LTV อาจจะดูเหมือนเป็นตัวฉุดรั้งทิศทางตลาดอสังหาฯ ตลาดสินเชื่ออสังหาฯ และการลงทุนของภาคประชาชน หากแต่ในความเป็นจริงแล้ว ‘ผู้ฝืนห่วงโซ่’ ของระบบที่ควรจะเป็นไปต่างหาก ที่จะได้ผลกระทบที่แท้จริง 

…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท คุณไม่ได้ไปต่อ

…อสังหาฯ ราคา ‘มายา’ คุณไม่ได้ไปต่อ 

…แบงก์ที่หวังแต่จำนวนสินเชื่อ แต่ไม่เข้มงวดสินเชื่อคุณภาพ คุณจะต้องแบกรับและเพิ่ม NPL ต่อไป

…ผลลัพธ์ที่กลัวๆ กันอย่าง ‘วิกฤติฟองสบู่’ อาจจะรีเทิร์น ถ้าผู้ที่อยู่ในเชนนี้ยังมองแค่ผลประโยชน์ระยะสั้น

แต่อย่างไรก็ตาม คงต้องรอดูหลังเดือนเมษายนอีกทีว่า มาตรการ LTV จะสร้างแรงกระเพื่อมได้จริงกับอุตสาหกรรมนี้แค่ไหน แต่อย่างน้อยๆ ถ้าสกัดกลุ่มเสือมือเปล่าได้ก่อน ภาพอสังหาฯ ที่ควรจะเป็นไปในทิศทางที่ถูกต้อง อาจจะเคลื่อนตัวเป็นโดมิโน่ที่สวยงามกว่าที่เป็นอยู่นี้ก็ได้

และคนที่ฝันอยากมีที่อยู่แท้จริง…คงจะถูกเหลียวมองมากขึ้นกระมัง…

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today

สะเทือน LTV ฉุดกำลังซื้อคนกรุงฯ

  • ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเผย มาตรการ LTV มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราว 20%
  • คาดยอดโอนที่อยู่อาศัยปี 2562 หดตัว 8.5-12.5% อยู่ที่จำนวน 169,300-177,000 หน่วย

ส่งผลถึงใคร

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไป (กรณีผ่อนหลังแรกยังไม่หมด)
LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

ใครไม่กระทบ

LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก (ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท)
  • ผู้กู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งผ่อนหลังแรกเสร็จแล้ว)
 LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ผู้ที่รีไฟแนนซ์บ้านหลังแรก เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยถูกลง (สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อน 1 หลัง)
LTV Effect อวสาน…นักเก็งกำไรสาย 0 บาท,สกู๊ป,Rabbit Today
  • ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562 ผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2561

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

  • การวางดาวน์ขั้นต่ำ (สำหรับที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาท)
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก = 0% (ไม่เปลี่ยนแปลง)
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 (กรณีผ่อนสัญญาแรกยังไม่หมด) = 10% หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป // 20% หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป (กรณีผ่อนสัญญาอื่นๆ ไม่หมด) = 30%

***การวางดาวน์สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1-2 = 20% สัญญาที่ 3 ขึ้นไป = 30%

การบังคับใช้

**เริ่มใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป 

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย