เรื่องเด่น

Mixed - Use ที่เดียว…จบ

Published 27 ก.พ. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

Mixed-Use-scoop-Rabbit-Today-banner

เท่าที่สังเกตมาระยะหนึ่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย ทั้งบ้าน และคอนโดฯ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ มีการปรับตัวสูงขึ้นมาก ทั้งด้านราคา และจำนวนโครงการที่ผุดขึ้นทุกวัน

ส่วนหนึ่งเพราะแผนงานพัฒนาระบบคมนาคมพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าที่เริ่มกระจายตัวทั่วกรุงเทพฯ

…และคำจำกัดความของ ‘ทำเล-ทำเล และทำเล’ นั้นถูกตัดสินด้วยระยะห่างจากรถไฟฟ้าเช่นกัน

แต่แค่แรงดึงดูดกำลังซื้อจากทำเลรถไฟฟ้าอย่างเดียวจะพอจริงหรือ

ไลฟ์สไตล์ของคนที่เริ่มต้องการสิ่งที่เรียกว่า Work & Life ให้สมดุลกันในที่แห่งเดียว กำลังเป็นทางเลือกใหม่และใหญ่พอจะทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องพลิกวิธีคิด

เพราะถ้ายังดันทุรังทำโครงการแบบเดิมอย่างเดียว อาจก่อให้เกิดปัญหา ‘ล้น’ ความต้องการในระยะเวลาอันใกล้ เพราะตอนนี้ก็มีสัญญาณบางๆ ส่งมาจากตัวเลขสต๊อกคงค้างตลาดที่อยู่อาศัยช่วงปีก่อน (2561) ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่แตะ 1.8 แสนยูนิต มูลค่ากว่า 7.6 แสนล้านบาท แต่หากนับรวมทั่วประเทศ จะมีมากถึง 3.4 แสนยูนิต มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาทเข้าไปแล้ว

Mixed - Use ที่เดียว…จบ,สกู๊ป,Rabbit Today

หมากกระดานใหม่ของดีเวลอปเปอร์

แน่นอนว่า ในเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มทุนอสังหาฯ คงเริ่มตระหนักและต้องหาทางออกที่มีความเป็นไปได้ เพราะหากพิจารณากำลังซื้ออันใกล้นี้ อาจจะลดลงสวนทางจำนวนโครงการใหม่ๆ จากการปล่อยกู้ยากขึ้น เนื่องจากแบงก์ชาติมีข้อกำหนดเกี่ยวกับนโยบาย LTV (Loan to Value) ออกมา (ปล่อยสินเชื่อยากขึ้น ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์ในระดับหนึ่ง) และเริ่มสร้างแรงกระเพื่อมแก่สถาบันการเงินเอกชนและภาคอสังหาฯ โดยถ้วนทั่ว

กูรูในวงการธุรกิจอสังหาฯ หลายท่านยังเคยเปรยเลยว่า ในอีก 3 ปีข้างหน้า อาจจะเห็นปัญหาโครงการที่พักอาศัย ‘ล้นตลาด’ (Over Supply) โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเดี่ยว (Single-Use) เช่น โรงแรม ที่พักอาศัย ค้าปลีก และสำนักงานให้เช่า ซึ่งต้นทุนราคาก็สูงขึ้น แต่ขณะที่กลุ่มลูกค้ากลับไม่มีเงินจ่าย แบบนี้มีแววพัง

ดังนั้น แนวคิดในการพัฒนาอสังหาฯ ต่อจากนี้ จึงถูกมองไปที่การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน หรือที่เรียกว่า มิกซ์ยูส (Mixed-Use) ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกด้านในพื้นที่ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย โรงแรม สำนักงาน ค้าปลีก รวมไปถึงแหล่งบันเทิง และที่พักผ่อน ฟิตเนส พื้นที่สีเขียว ช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ ตลอดจนพื้นที่สำหรับทำงาน (Co-Working Space) เรียกว่าเป็นสมการที่เน้นการสร้างโครงการแบบ 1 + 1 แต่ได้ผลลัพธ์มากกว่า 2 แก่ผู้ที่จะมาลงทุนซื้อและเช่าอสังหาฯ ในโครงการนั้นๆ

ยกตัวอย่างเช่น หากโครงการหนึ่ง เน้นอาคารสำนักงานให้บริษัทต่างๆ เข้ามาเช่าเป็นหลัก ก็จะขาดสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตให้กับคนทำงาน แต่ถ้ามีพื้นที่รีเทลเข้ามาเสริมด้วย คนที่ทำงานในอาคารสำนักงาน ก็สามารถใช้ชีวิตอีกส่วนหนึ่งที่นอกเหนือจากการทำงานได้ บริษัทที่มาเช่า ก็จะประเมินแล้วว่า อาคารสำนักงานเหล่านี้ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ พร้อมรองรับความต้องการให้กับกลุ่มพนักงาน ก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่ดึงดูดให้คนอยากมาเช่า ในทางกลับกัน ผู้ที่ทำพื้นที่รีเทล ก็จะได้ลูกค้าที่แน่นอนจากทางอาคารสำนักงาน เป็นต้น

Mixed - Use ที่เดียว…จบ,สกู๊ป,Rabbit Today

มิกซ์ยูส สูตรสร้างความครบลูปของชีวิต

อันที่จริง โมเดลแบบมิกซ์ยูส เริ่มอยู่ในไอเดียของผู้ประกอบการอสังหาฯ มาช่วงหนึ่ง และเริ่มมีการตอกเสาเข็มในหลายๆ โครงการรอบเมืองกรุงในช่วง 2-3 ปีมานี้ โดยระหว่างปี 2561-2568 มีมูลค่าโครงการที่แจ้งต่อสื่อรวมกันไม่น้อยกว่า 4.5 แสนล้านบาทเข้าไปแล้ว

อย่างไรก็ตาม แนวคิดการทำมิกซ์ยูส ก็มีอยู่หลายทฤษฎี ซึ่งไม่มีรูปแบบตายตัว เพียงแต่โดยหลักการพื้นฐาน จะมีการวางรูปแบบอสังหาฯ หลักๆ 2 ประเภทอยู่ในโครงการเดียวกัน ประกอบด้วย…

…ที่อยู่อาศัย (Residence) ส่วนใหญ่เป็นแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม เพราะต้นทุนที่ดินแพง

…พาณิชยกรรม (Commercial) ไล่ไปตั้งแต่โรงแรม สำนักงานเช่า พื้นที่ค้าปลีก คอมมูนิตี้มอลล์ เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ โรงพยาบาล และเอ็นเตอร์เทนเม้นต์ต่างๆ

จากนั้นก็แล้วแต่ว่าตัวขายของโครงการนั้นๆ จะมีอะไรเป็นตัวชู เช่น บางโครงการใช้คอนโดฯ เป็นตัวนำ หรือ พาณิชยกรรมเป็นตัวนำ ซึ่งไม่ผิดแต่ประการใด เพียงแต่ตามทฤษฎีแล้ว สัดส่วนของที่อยู่อสังหาฯ ประเภทใดประเภทหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสนั้นๆ ไม่ควรจะเกิน 60% ต่อทั้งโครงการ และมีข้อแม้ว่าทุกๆ ประเภทอสังหาฯ ที่เลือกเข้ามาต้องดึงดูดได้จริง ไม่ใช่แค่เอามาแปะให้ดูเยอะ แต่ไม่ได้ตอบโจทย์ความต้องการของไลฟ์สไตล์คนได้อย่างแท้จริง

ยกตัวอย่างเช่น โครงการมิกซ์ยูสที่ดีจะต้อง ‘ตรึง’ ผู้คนหรือลูกค้าให้อยู่ในโครงการได้ตลอดเวลา แบบ 24/7 เช่น โครงการมิกซ์ยูสก่อให้เกิดประชากรช่วงกลางวัน จากการที่มีคนทำงาน 5 วัน/สัปดาห์ หากมีที่พักอาศัย (คอนโดฯ) ด้วยแล้วเท่ากับเพิ่มประชากรอยู่ประจำ ทำให้เกิดประชากรแบบ 24/7 หรือตลอด 24 ชั่วโมงในหนึ่งวัน และ 7 วันต่อสัปดาห์ เป็นต้น

Mixed - Use ที่เดียว…จบ,สกู๊ป,Rabbit Today

สร้างโอกาสเพิ่ม 1.5 เท่า

บทวิเคราะห์ของ EIC SCB เคยแนะนำไว้ว่า โครงการแนวมิกซ์ยูส สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้ดีกว่าโครงการเดี่ยว แถมยังให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นถึงราว 1.5 เท่า อย่างกรณีอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูส ยังให้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20% ทีเดียว ซึ่งถือเป็นอีกสูตรอสังหาฯ ที่น่าจะสร้างความคุ้มทุนได้มากกว่าโครงการเดี่ยว

…มิกซ์ยูส…

  • ช่วยลดความเสี่ยง
  • เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้
  • ใช้ประโยชน์ได้คุ้มค่าจากที่ดินที่มีราคาแพง

Mixed - Use ที่เดียว…จบ,สกู๊ป,Rabbit Today

‘มิกซ์ยูสจิ๋ว’ ฉีกหนีโซน CBD

อย่างไรก็ตาม รูปแบบมิกซ์ยูสที่เห็นกันตอนนี้จะเป็นการเลือกทำให้พื้นที่ขนาดใหญ่ บนทำเลที่เกือบๆ จะเป็นไข่แดงใหม่ทางด้านเศรษฐกิจ และส่วนใหญ่จะเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มาพัฒนา เช่น กลุ่มทีซีซี (เสี่ยเจริญ) กลุ่มสิงห์ กลุ่มแม็กโนเลีย เป็นต้น

โครงการจากเหล่านี้ทำให้รู้สึกว่ารายเล็กๆ เงินไม่ถึงอาจจะทำไม่ได้ แต่ถ้าจะว่าไปแล้ว หากผู้ประกอบการมีพื้นที่ขนาด 5 ไร่ ก็สามารถทำได้เช่นกัน ซึ่งเป็นการย่อไซส์และเรียกว่า ‘มิกซ์ยูสขนาดเล็ก’ เช่น อาจจะสร้างคอนโด หรือคอมมูนิตี้มอลล์ขึ้นมา แล้วใส่พื้นที่โค-เวิร์กกิ้ง สเปซสำหรับคนทำงาน รวมถึงพื้นที่รีเทลที่มีบริการครบในพื้นที่จำกัดเข้ามา อย่างตอนนี้มีโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ที่มีทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ โค-เวิร์กกิ้ง สเปซ และในอนาคตจะมีส่วนของอาคารสำนักงานเข้ามาอยู่ในพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ และก็ได้รับความสนใจของคนละแวกนั้นพอสมควร

ถึงตรงนี้ การปรับตัวของภาคอสังหาฯ โดยการหันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแทนโครงการเดี่ยว ดูจะเป็นอีกแนวทางกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ใหม่ที่ชัดขึ้น ซึ่งหากทำได้ดี จะเข้ากฎ Build & Growth หรือสามารถสร้างไพรม์แอเรียที่จะส่งเสริมให้เกิดโครงการอื่นๆ ล้อมรอบมิกซ์ยูสนั้นๆ ได้ง่ายขึ้น มูลค่าของโครงการก็จะขยายตัว

…ส่วนผู้บริโภคอย่างเราๆ ก็ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบครบจบในที่เดียว…สบายแฮ

ข้อดีมิกซ์ยูส

  • เพิ่มมูลค่าโครงการมากกว่าอสังหาฯ ทั่วไป
  • เหมาะแก่การลงทุนให้เช่าหรือขายต่อ
  • อนาคตพื้นที่โดยรอบจะมีมูลค่ามากขึ้นตามกฎ Build & Growth
  • ทางเลือกของคนรุ่นใหม่และวัยทำงานที่ต้องการใช้ชีวิตแบบที่เดียวจบ
  • เหมาะกับผู้สูงอายุวัยเกษียณ เพราะโครงการบางแห่งจะมีการใส่โรงพยาบาลเข้ามาด้วย
  • ดึงดูดต่อนักลงทุนต่างชาติ เพราะราคาที่ดินในไทย แม้จะเริ่มเพิ่มขึ้นแต่โดยเฉลี่ยยังต่ำกว่า ฮ่องกง ราคาสูงกว่าประเทศไทย 40% และสิงคโปร์ ที่ราคาสูงกว่า 30% รวมไปถึงศักยภาพ

ข้อด้อยมิกซ์ยูส

แม้จะเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก แต่ผู้อยู่อาศัยที่ต้องการความเป็นส่วนตัว เงียบสงบ อาจจะต้องพิจารณาเทรนด์อสังหาฯ มาแรงอย่างโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสกันใหม่ เพราะนี่คือเมืองย่อมๆ ไม่ได้สร้างมาให้ชมวิวหรือธรรมชาติเสียขนาดนั้น

Mixed - Use ที่เดียว…จบ,สกู๊ป,Rabbit Today

Marina Bay Sands จากมิกซ์ยูสระดับชาติ สู่แลนด์มาร์กระดับโลก

  • เปิดดำเนินการในปี 2010 มีมูลค่าโครงการกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ การออกแบบอาคารที่แปลกใหม่และการผสมผสานอสังหาฯ มากกว่า 6 ประเภท
  • โครงการดังกล่าวกลายเป็นสัญลักษณ์และแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของประเทศ มีส่วนสำคัญในการดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มเฉลี่ย 10% ต่อปี

มิกซ์ยูสในเมืองกรุงระหว่างปี 2561-2568

  • โครงการ ONE BANGKOK (วันแบ็งคอก) เจ้าของ ทีซีซี แอสเซ็ท มูลค่า 125,000 ล้านบาท พื้นที่ 1.83 ล้านตารางเมตร คาดเปิดตัวปี 2568 ประกอบด้วย อาคารสำนักงานเช่า - โรงแรมหรู - คอนโดหรู - ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรม
  • โครงการ THE FORESTIAS(ฟอเรสเทียส์) เจ้าของ MQDC มูลค่า 90,000 ล้านบาท พื้นที่ 300 ไร่ บางนา กม.7 คาดเปิดตัวปี 2565 ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย - พื้นที่รีเทล - อาคารและสำนักงาน - ศูนย์สุขภาพ - อาคารนวัตกรรมแห่งอนาคต - ผืนป่าสันทนาการ - พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน - ศูนย์เรียนรู้ - พื้นที่ระบบนิเวศผืนป่าที่สมบูรณ์ขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชีย
  • โครงการ The Grand Rama 9 (เดอะแกรนด์ พระราม 9) เจ้าของ แกรนด์ คาแนล มูลค่า 60,000 ล้านบาท พื้นที่ 1.2 ล้านตารางเมตร คาดเปิดตัวปี 2563 ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน - ออฟฟิศ - คอมเพล็กซ์ - ห้างสรรพสินค้า - โรงแรม - คอนโดมิเนียม
  • โครงการ ICONSIAM(ไอคอน สยาม) เจ้าของ MQDC มูลค่า 50,000 ล้านบาท พื้นที่ 55 ไร่ ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา เปิดตัวปี 2561 ประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า - โรงภาพยนตร์ - พิพิธภัณฑ์ - ศูนย์ประชุม - อาคารชุดเพื่อพักอาศัย - พื้นที่จัดกิจกรรม - สถานที่ออกกำลังกาย
  • โครงการดุสิตธานี - เซ็นทรัล เจ้าของ ดุสิตธานี - เซ็นทรัล มูลค่า 36,700 ล้านบาท พื้นที่ 23 ไร่ คาดเปิดตัวปี 2568 ประกอบไปด้วย โรงแรมดุสิตธานี - ที่พักอาศัยแบบเรสซิเดนส์ - อาคารสำนักงานให้เช่า
  • โครงการเจ้าพระยาเอสเตท เจ้าของ คันทรี่กรุ๊ป มูลค่า 32,000 ล้านบาท บนพื้นที่ขนาด 35-2-68 ไร่ และมีพื้นที่ติดริมแม่น้ำยาวตลอดแนว 350 เมตร เปิดตัวปี 2561 ประกอบไปด้วย คอนโดหรู - โรงแรมสองแห่งจำนวน 101 ห้อง และ 300 ห้อง
  • โครงการ WHIZDOM 101 (วิสซ์ดอม 101) เจ้าของ MQDC มูลค่า 30,000 ล้านบาท ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ เปิดตัวปี 2562 ประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม - Innovative Lifestyle Complex - Smart City
  • โครงการ The PARQ (เดอะ ปาร์ค) เจ้าของ ทีซีซี แอสเซ็ท มูลค่า 20,000 ล้านบาท พื้นที่ 320,000 ตารางเมตร ปีเปิดตัวยังไม่ระบุ ประกอบไปด้วย พื้นที่สำนักงานเกรดเอ - พื้นที่ค้าปลีก - ร้านอาหาร - ซูเปอร์มาร์เก็ต - ศูนย์อาหาร
  • โครงการสามย่านมิตรทาวน์ เจ้าของ โกลเด้นแลนด์ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ร้านค้าเปิด 24 ชั่วโมง คาดเปิดตัวปี 2563 ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานระบบอัจฉริยะ - คอนโดมิเนียมผสมเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ - ศูนย์การเรียนรู้
  • โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ เจ้าของ สิงห์ เอสเตท มูลค่า 4,200 ล้านบาท พื้นที่ 11 ไร่ใจกลางธุรกิจย่านอโศก - เพชรบุรี คาดเปิดตัวปี 2564 ประกอบไปด้วย สำนักงานเช่า - พื้นที่ค้าปลีก - ศูนย์ประชุม - คอนโดหรู
  • โครงการ Origin 24 เจ้าของ กลุ่มออริจิ้น มูลค่า 4,000 ล้านบาท ประมาณ 3 ไร่ 2 งาน ประกอบด้วย โรงแรม - เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ - สำนักงานให้เช่า - คอมมูนิตี้มอลล์ - สระว่ายน้ำ - ฟิตเนส - สนามเด็กเล่น - ห้องประชุม
  • โครงการลุมพินี มิกซ์ วิภาวดี-จตุจักร เจ้าของ แอลพีเอ็น มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท ที่ดินประมาณ 8-48-3 ไร่ ประกอบด้วยสำนักงานให้เช่า - คอนโดมิเนียม