ชีวิตและการงาน

เมื่อเกิดกระแสตีกลับ เจ้าสัวกำลังย้อนกลับมาบูรณะฟื้นฟูย่านในเมือง

Published 31 ต.ค. 2018

By พนิต ภู่จินดา

suburb-smart-living-Rabbit-Today-banner

การขยายตัวของกรุงเทพมหานครในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา เกิดขึ้นบริเวณชานเมืองเป็นหลัก มีการเพิ่มพื้นที่เมืองออกไปอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนาโครงการใหญ่ๆ ที่บริเวณชานเมืองรอบทิศทาง

ไม่ว่าจะเป็นโครงการเมืองทองธานี ย่านบางนา-ศรีนครินทร์ ย่านรังสิต-คลองหลวง พระรามสอง พุทธมณฑล-ศาลายา ส่งผลให้ขนาดประชากรในเขตชั้นในของกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่เขตชานเมืองมีประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน สอดคล้องกับทัศนคติของคนไทยที่ว่า กรุงเทพฯ หนาแน่นเกินไปแล้ว ควรขยายพื้นที่เมืองออกไปยังชานเมืองเพื่อลดความแออัดของพื้นที่เมือง

แต่ในมุมกลับ การพัฒนาชานเมืองในช่วงเวลาหลายสิบปีที่ผ่านมาได้ก่อให้เกิดปัญหากับคนกรุงเทพฯ อย่างมากมาย ไม่ว่าจะเป็นด้านการจราจร ที่ประชาชนต้องเดินทางไกลทำให้สิ้นเปลืองเวลาและพลังงาน อีกทั้งระยะทางที่ไกลทำให้มีแนวโน้มจะใช้รถยนต์ส่วนตัวในการเดินทางเป็นหลักก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด สาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องให้บริการระยะไกลและมีความหนาแน่นต่ำ ทำให้ต้นทุนสูงและอาจไม่คุ้มทุนในบางกรณี เกิดปัญหาการเปลี่ยนแปลงพื้นที่เกษตรกรรมชั้นดี พื้นที่ที่มีคุณค่าด้านทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และพื้นที่กันชนต่อภัยพิบัติทางธรรมชาติ 

ทำให้กรุงเทพมหานครโดยรวมมีความเสี่ยงต่อการเกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติมากขึ้น และคุณภาพสิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมลง ส่วนพื้นที่ด้านในของเมืองที่เคยเป็นย่านพาณิชยกรรมและการค้าการบริการที่สำคัญในอดีตก็ถูกละทิ้ง เสื่อมโทรม โครงสร้างพื้นฐานล้าสมัย กลายเป็นพื้นที่แหล่งปัญหาของเมือง แต่กระแสการพัฒนาย่านชานเมืองก็ยังคงได้รับความนิยมอยู่ต่อไป เนื่องจากที่ดินมีราคาถูกกว่า และถูกจริตกับค่านิยมของคนไทยที่อยากอยู่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นต่ำเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าในเขตชั้นในเมือง

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา เกิดกระแสตีกลับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ย้อนกลับมาทำโครงการในเขตชั้นในของเมืองอีกครั้ง ในรูปแบบการบูรณะฟื้นฟูเมือง ปรับเปลี่ยนพื้นที่กลางเมืองเดิมที่ไม่สามารถตอบสนองแรงผลักดันทางเศรษฐกิจและสังคมในฐานะพื้นที่กลางมหานครได้อย่างเหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งย่านศูนย์กลางเมืองที่มีรถไฟฟ้าให้บริการ 

เช่น รอบสถานีรถไฟฟ้าสยาม มีการรื้อโรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล แล้วสร้างศูนย์การค้าสยามพารากอนมาแทนที่ การรื้อตึกแถวในสยามสแควร์แล้วเปลี่ยนเป็นอาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่อย่างดิจิตอลเกตเวย์ และสยามสแควร์วัน และพื้นที่ที่กำลังได้รับความนิยมจากนักพัฒนาที่ดินมากที่สุดในช่วง 5 ปีหลังนี้ ได้แก่ ถนนพระรามสี่ ทุกจุดตัดกับถนนสายหลักมีโครงการใหญ่ๆ เกิดขึ้นอย่างน้อย 5 โครงการ 

ได้แก่ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (เดิมเป็นตลาดสามย่าน บริเวณถนนพระรามสี่ตัดกับถนนพญาไท) โครงการดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค (เดิมเป็นโรงแรมดุสิตธานี บริเวณถนนพระรามสี่ตัดกับถนนสีลม) โครงการวัน แบ็งค็อก (เดิมเป็นสวนลุมไนท์บาซาร์ บริเวณถนนพระรามสี่ตัดกับถนนสาทร) โครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ โครงการเดอะพาร์ค และการปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (บริเวณถนนพระรามสี่ตัดกับถนนรัชดาภิเษก) ซึ่งโครงการยักษ์ใหญ่เหล่านี้หันกลับมาสนใจพื้นที่ชั้นในของเมืองที่เสื่อมโทรมลง แต่มีระบบคมนาคมขนส่งมวลชนบนทางวิ่งเฉพาะให้บริการ และมีโครงสร้างพื้นฐานแบบเมืองที่มีประสิทธิภาพสูง

กระแสการย้อนกลับมาบูรณะฟื้นฟูย่านกลางเมืองไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับมหานครต่างๆ ในโลก หลังจาก ค.ศ.2000 รูปแบบการพัฒนาเมืองได้ให้ความสำคัญกับการปรับปรุงพื้นที่กลางเมืองที่เคยเป็นย่านการค้า ย่านพาณิชยกรรม หรือสาธารณูปการสำคัญต่างๆ ที่เลิกใช้ไปแล้ว ให้เป็นพื้นที่พัฒนาใหม่ของเมือง เช่น สถานรถไฟหรือย่านอุตสาหกรรมเก่า ชุมชนเดิมที่คนกลุ่มเดิมย้ายออกไปอยู่ชานเมืองเกือบหมดแล้ว เป็นต้น 

พื้นที่ดังกล่าวมีความได้เปรียบด้านการเดินทาง ประสิทธิภาพในการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานเมือง และการเชื่อมโยงกับกิจกรรมเกี่ยวเนื่องได้อย่างสะดวกกว่าการตั้งอยู่ชานเมือง ทำให้พื้นที่เมืองและบริการสาธารณะถูกใช้อย่างคุ้มค่า อีกทั้งยังช่วยสงวนพื้นที่เกษตรกรรมชั้นดีและพื้นที่ที่มีคุณค่าด้านทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่อยู่รอบๆ เมืองได้เป็นอย่างดี และลดปัญหาพื้นที่เสื่อมโทรมและชุมชนแออัดที่มีความเป็นอยู่ต่ำกว่ามาตรฐานในเมืองได้ด้วย 

สำหรับกรุงเทพมหานคร การย้อนกลับมาบูรณะฟื้นฟูเมืองยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่ก็มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเลือกพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามความต้องการแบบใหม่ที่มีความเป็นย่านเฉพาะอย่างชัดเจน เช่น ย่านศูนย์การค้าและการบริการ (สยาม-ราชประสงค์) ย่านการใช้ที่ดินแบบผสมผสานประเภทสำนักงานและศูนย์การค้า (ถนนพระรามสี่) และย่านท่องเที่ยวที่สะท้อนวิถีไทย (ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น โครงการเอเชียทีค และล้ง 1919) 

แนวโน้มดังกล่าวได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนเป็นอย่างดี สามารถทำราคาได้สูง และมียอดการจองที่น่าพอใจ เมื่อเจ้าสัวทั้งหลายขยับในทิศทางนี้แล้ว ภาคส่วนอื่นๆ ก็จะขยับตัวตาม ซึ่งเป็นนิมิตหมายอันดี ที่กรุงเทพฯ จะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่ามากขึ้นในอนาคต



Advertising