ธุรกิจและการเงิน

ยกเครื่องราชเทวี พิกัดฝังตัวของครอบครัว ‘สตาร์ตอัป’

Published 7 ส.ค. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

ยกเครื่องราชเทวี พิกัดฝังตัวของครอบครัว ‘สตาร์ตอัป’

ถ้าจะบอกว่าวันนี้ราชเทวีเป็นพิกัดที่น่าอยู่สุดๆ ก็คงไม่ผิดอะไร เพราะมีรถไฟฟ้าบีทีเอสเส้นหลักของประเทศ (สายสีเขียว) พาดผ่าน ทำให้ชีวิตผูกติดกับโซนสยามฯ พญาไท อนุสาวรีย์ฯ รวมถึงละแวกใกล้เคียง ที่ล้อมไปด้วยศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย โรงเรียน อาคารสำนักงาน และความสะดวกทุกรูปแบบ 

จึงไม่แปลกใจเลย ที่ทุกครั้งผ่านมาย่านนี้ต้องได้เห็นการปรับเปลี่ยนรูปแบบถิ่นเก่า เช่น การล้อมรั้ว ถอนถิ่นเก่า (อาคารพาณิชย์) แล้วจับคอนโดฯ ไปลงล็อกแทน จากแรงผลักดันของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กว้านซื้อพื้นที่ข้างเคียงโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้งช่วงราชเทวีไปจนถึงพญาไทยตลอด 10 ปีที่ผ่านมา แถมทุกโครงการที่ผุดขึ้นก็ขายได้เกิน 95% ทั้งนั้นด้วย

ตีโจทย์โดนใจสายสตาร์ตอัป

การปรับรื้อเพื่อเปลี่ยนแปลงให้เป็นโซนที่อยู่ใหม่สไตล์เมืองใหญ่แบบทั่วโลก และอาจจะรวมถึงการเติมเต็มสำนักงาน ห้างร้าน โรงแรม มาในพื้นที่นี้ อาจจะมาจากการไหลเวียนของกลุ่มคนที่เรียกว่าสตาร์ตอัป

จากผลสำรวจของ DDproperty ได้พบการไหลเวียนของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อยู่ในวิชาชีพสายสตาร์ตอัป (ธุรกิจแนวเทคโนโลยี) ที่มาฝังตัวในทำเลกันพอสมควร ทั้งในแง่ของการอยู่อาศัย การหาที่นั่งทำงาน และการหาไลฟ์สไตล์ที่ตอบสนองชีวิต เพราะเห็นว่าทำเลนี้มีบรรยากาศที่ไม่พลุกพล่านเท่ากับในสยามฯ เหมาะกับการคิดสร้างสรรค์ไอเดียใหม่ๆ ได้ทั้งความเป็นส่วนตัว อยู่ใกล้แหล่งเรียนรู้ และไลฟ์สไตล์ครบครัน ตอบโจทย์ความต้องการของครอบครัวสตาร์ตอัปได้ค่อนข้างดี

ฉะนั้นถ้าจะพูดถึงจุดขายของโครงการที่ขึ้นมาต่อจากนี้ อาจจะชู ‘เรื่องของการเดินทาง’ เพียงอย่างเดียวไม่ได้ เพราะทุกเจ้าคงหยิบมาพูดกันเป็นเรื่องปกติ จึงจำเป็นต้องหาฟังก์ชั่นที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ให้เจอ ที่สำคัญต้องควบคุมราคาขายไม่ให้พุ่งสูงเกินไปด้วย เพราะตอนนี้ราคาคอนโดฯ ตั้งแต่ช่วงปี 2552 ถึงปัจจุบัน พุ่งขึ้นกว่า 65% แตะระดับ 2 แสนกว่าต่อตารางเมตรเข้าไปแล้ว

3 มิกซ์ยูส สะเทือนราชเทวี

โครงการแนวมิกซ์ยูส หรือโครงการแห่งอนาคตของภาคอสังหาฯ ที่รวมเอาสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น โรงแรม ห้างฯ สำนักงาน แหล่งบันเทิง และอื่นๆ ไว้ในโครงการเดียวกัน จึงเป็นอีกแนวคิดหนึ่งที่คาดว่าน่าจะเกิดมาเพื่อตอบโจทย์กลุ่มสตาร์ตอัปได้ดี เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีรายได้สูง และมีพฤติกรรมที่พร้อมจะใช้ชีวิตแบบที่เดียวจบ แต่ก็พร้อมเปิดรับกลุ่มเป้าหมายอื่นๆ ด้วยเช่นกัน

…แล้วมิกซ์ยูสเจ้าไหนในย่านนี้ ที่น่าจับตามอง?

The Unicorn Phayathai ถูกจับตามองอย่างมาก เพราะปักหลักบนพื้นที่ไข่แดงเข้มของย่านนี้ แถมยังแทบจะติดกับสถานีรถไฟฟ้าพญาไทอีกด้วย โครงการนี้เป็นของ บริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) มีมูลค่าโครงการกว่า 9,500 ล้านบาท ถ้าสร้างเสร็จคงจะเด่นมากๆ เพราะตัวอาคารมีความสูงถึง 51 ชั้น ภายในจะใส่ไลฟ์สไตล์ด้านการใช้ชีวิตมาครบในที่เดียว ตั้งแต่พื้นที่ค้าปลีก, สำนักงานให้เช่า และโรงแรมระดับ 5 ดาว บนพื้นที่รวมกว่า 22,000 ตารางเมตร ซึ่งตอนนี้อยู่ในช่วงดำเนินการก่อสร้างและคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565

Park Origin Complex Phayathai โครงการมิกซ์ยูสจากออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ทำเลก็จะอยู่ตรงที่ดินโรงแรม 99 Hotel เก่า ใกล้กับตึกวรรณสรณ์ ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าพญาไทประมาณ 300 เมตร เป็นอาคารสูง 33 ชั้น มีทั้งคอนโดฯ, สำนักงานให้เช่า, โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ และคอมมูนิตี้มอลล์ มูลค่ารวมทประมาณ 1 หมื่นล้านบาท คาดเสร็จในปี 2565

Spring Tower (เปลี่ยนชื่อจาก Aspiration One) ของ AIRA ONE เบื้องต้นพัฒนาขึ้นมาเป็นสำนักงานเกรดพรีเมี่ยม ทำเลดี อยู่ติดหัวมุมสี่แยกเพชรบุรี-พญาไท (ฝั่งพญาไท) สูง 27 ชั้น มีพื้นที่เช่าประมาณ 27,255 ตารางเมตร มูลค่าโครงการราว 2,500 ล้านบาท โดยที่ดินเป็นพื้นที่เช่า 30 ปี จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คาดเสร็จปี 2562

ยกเครื่องราชเทวี พิกัดฝังตัวของครอบครัว ‘สตาร์ตอัป’,Rabbit Today

อยากอยู่ ต้องรู้ไว้

  • ราคากลางคอนโดฯ โดยเฉลี่ย = 130,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าอยู่ในทำเลทอง เช่น คอนโดฯ สูงรัศมีไม่เกิน 700 เมตรของรถไฟฟ้า จะขยับไปอยู่ที่ 200,000-260,000 แสนบาทต่อตารางเมตร (ราคาสูงสุดในย่านนี้ คือ Pyne Condo ของแสนสิริ ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ถึง 2.8 แสนบาทต่อตารางเมตร)
  • บ้านเดี่ยว ราคากลาง = 129,232 บาทต่อตารางเมตร
  • ทาวน์โฮม ราคากลาง = 228,571 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าเช่าบ้านเดี่ยว เริ่มต้นที่ประมาณ 50,000 บาทต่อเดือน
  • ค่าเช่าทาวน์โฮม เริ่มต้นที่ประมาณ 50,000 บาทต่อเดือน
  • ค่าเช่าคอนโดฯ เริ่มต้นที่ 30,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 600-700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ไตร่ตรองก่อนลงทุน

การลงทุนในคอนโดฯ ย่านราชเทวี สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ประมาณ 5% ต่อปี ซึ่งถือว่าไม่สูงมาก เพราะราคาค่าเช่าไหลไปตามราคาคอนโดฯ ที่ค่อนข้างสูง โอกาสปล่อยเช่าได้ระยะยาวจึงทำได้ยาก แต่ถ้าเป็นการซื้อไว้เพื่ออยู่เองทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ทำงานใกล้ละแวกนี้ หรือซื้อให้ลูกหลานไว้ใกล้ที่เรียน และหวังผลตอบแทนจากการขายต่อให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงเป็นหลัก มีโอกาสขายต่อได้กำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 6% สูงสุดอยู่ที่ 9-10% กันเลยทีเดียว

คาดการณ์ธุรกิจพักข้ามคืนบูม

ทั้งนี้หากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 แล้วเสร็จ ก็มีสิทธิ์ดันธุรกิจโฮสเทล โรงแรมขนาดเล็ก ในอัตราค่าที่พักไม่แพงได้ง่ายขึ้น เพราะสามารถดึงกลุ่มนักท่องเที่ยวแบบ F.I.T (Free Individual Traveler) หรือนักท่องเที่ยวแบบเดินทางเที่ยวเองที่กระจายตัวในทำเลเส้นสีส้มนี้ให้เข้ามาในย่านราชเทวี หลังจากตอนนี้ก็เริ่มมีการเปิดตัวกันบ้างแล้วในหลายๆ จุดและรองรับนักท่องเที่ยวที่ดิ่งตรงจากแอร์พอร์ตลิงค์เข้ามาแถวนี้

ที่มาข้อมูล: www.ddproperty.com/areainsider



Advertising